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宏观:房企负债率上升 业内预警后续融资风险

房天下   2016-07-02 08:29

[摘要] 2016年上半年,在楼市回暖、房企非理性购地的推动下,土地市场再度创造历史,而造就这个结果的原因则是利好政策催热市场,宽松政策带来低廉的融资成本。正因如此,房企大量融资,负债率大幅升高。业内人士表示,在此背景下,应警惕土地价格推高房价带来的高杠杆和泡沫风险。

 2016年上半年,在楼市回暖、房企非理性购地的推动下,土地市场再度创造历史,而造就这个结果的原因则是利好政策催热市场,宽松政策带来低廉的融资成本。正因如此,房企大量融资,负债率大幅升高。业内人士表示,在此背景下,应警惕土地价格推高房价带来的高杠杆和泡沫风险。

  数据显示,截至622日,今年以来房地产业发债规模超过4500亿元。其中5月,A股市场共7家房企发行了公司债,发行规模为180亿元,环比增长159%。值得注意的是,在发债规模上涨的同时,发债成本也在上调。其中A股市场上市房企公司债的票面平均利率为6.16%,相比4月增加了0.9个百分点。

  观察今年1-5月公司债的票面利率,除2月份略偏低外,其余月份总体上呈现利率上升的态势,这也暗示着目前上市房企的直接融资成本正在加大。对发债凶猛房企来说,需要警惕的是相应的偿债压力和风险。对A股上市房企公司债的发行数据进行分析,可以看出5月发债成本略有上升,这和近期投资者对房企大规模融资等持谨慎态度有关,同时也暗示了房企直接融资成本有上升趋势。

  而在加大发债力度的背景下,房企负债率大幅上升。中国房地产协会此前发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示,房企净资产收益率和总资产利润率均值两项指标却继续下滑,处于从2009年以来的低点。同时,房企净负债率均值为96.09%,比2014年上升7.23个百分点,再创历史新高。

  在全联房地产商会秘书长宁高伟看来,房企这种先占坑的行为可以视为是用时间换空间,而解套的机会就在于房价继续上涨,间接则造成企业负债率居高不下。

  全国在一二线城市出现地王潮的根本原因还是资金潮下的资产慌。的确,对于房企来说购地已到非理性地步。截至日前,北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗,这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿,而截至2016616日,销售额只有224.8亿。

  从地王的平均成本价看,楼面价平均高达3.8万,按照基本成本测算,销售价格需要在6万左右。而目前北京的房价销售均价在3.5万左右,这部分地王入市的难度依然非常大。而如果按照目前市场正常的销售利润,这部分地王的总货值预期将在3800亿,224亿的销售额,目前来看,只相当于一年的资金成本,酝酿巨大的市场风险。

  中金研究中心表示,预计2016年下半年中国房地产市场周期将步入拐点,提前进入下行阶段,四季度更是会随着新房供应的增加,迎来供过于求状态。同时警惕因宏观经济超预期下行,流动性回收超预期风险。



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