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2015年楼市将弱势企稳

新华网  2015-01-15 09:45

2015年,在国家“稳增长”的框架下,楼市的作用毫无疑问。因此,“去行政”、“市场化”、“促消费”、“降成本”等一系列利好行业长期发展的政策将会延续,而且会在2015年对楼市产生明显的溢出效应。根据新数据,2014年12月份,50个城市的房地产销售面积在相对10-11月的高位水平上,环比出现7%以上的扩张。由于环比扩张和基数回落,50个城市在2014年12月的销售面积同比增速已经加速至20%的水平,而具有领头羊地位的一线城市,楼市回升的趋势更为明显。

目前楼市的回暖仅限于主要城市,特别是一线和二线重点城市。在2014年下半年以来,尽管限购退出、限贷松绑、公积金门槛空前降低,特别是11月底降息和12月份以来信贷投放增加,但楼市依旧疲软。

从楼市敏感的资金面看,从2014年9月底“二套房贷”政策松绑以来,楼市资金面开始好转,但由于货币政策“定向宽松”取代救助式“放水”,经济低迷局面下银行“惜贷”情绪浓重,居民大类资产配置结构出现证券化的迹象。2014年1-11月,开发企业到位资金接近零增长,骤降2.5个百分点,或将意味着开发企业转型、源头投资资金离场。因此,对楼市而言,无论直接供给还是溢出规模,资金量与前两轮楼市刺激(2008-2009年、2012年)不可同日而语。而且,个人住房贷款利率一直居高不下,利率优惠幅度不明显,难以激活以“刚需”为主的市场需求。

更为重要的是,我国楼市运行的驱动力发生了改变。从长周期看,人口红利(特别是25-45岁适龄购房的人口红利)从2013年就开始见顶回落;城镇化从过去10多年年均1.4个百分点的快速增长,转换到以“常住非户籍人口本地化”为特征的匀速增长阶段,新增外来人口规模趋势性下降(未来在700万/年左右),未来城镇化年均增速在0.7个百分点左右;城镇居民住房拥有已经达到1.1-1.2套/户,楼市供求格局已经从过去的供不应求转换到整体平衡和局部过剩的“新常态”。

  同时,由于2014年底降息的效应将在2015年开始显现,这将在一定程度上减轻房贷压力、刺激改善型住房购置需求。2014年底,央行松绑商业银行存贷比、增加合意贷款规模等政策的实施,意味着2015年货币政策的基调将转向为“工具创新+信贷投放”。因此,不仅2015年宏观资金面要好于2014年,对楼市的资金溢出效果要好于2014年。而且,房贷供给紧张、房贷利率优惠幅度有限的困境将会好转。

标签:楼市房企

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